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房屋完損等級評定標準（試行）

作者：鈞測檢測鑒定發(fā)布時間：2019-01-09 00:00:00　人氣：107

城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部批準《房屋完損等級評定標準（試行）》

（１９８４年１１月８日）

城住字〔１９８４〕第６７８號

為了統(tǒng)一評定各類房屋的完損等級標準，科學地制定房屋維修計劃，盡快地提高房屋完好率，我部委托無錫市房地產管理局編寫了《房屋完損等級評定標準》，現(xiàn)批準自１９８５年１月１日起在房地產管理所試行。
１引言
１．１為使房地產管理部門掌握各類房屋的完損情況，并為房屋技術管理和修繕計劃的安排以及城市規(guī)劃、改造提供基礎資料和依據(jù)，特制訂本標準。
１．２本標準適用于房地產管理部門經營的房屋。對單位自管房（不包括工業(yè)建筑）或私房進行鑒定、管理時，其完損等級的評定，也可適用本標準。在評定古典建筑的完損等級時，本標準可作參考。
１．３對現(xiàn)有房屋原設計質量和原使用功能的鑒定，不屬本標準的評定范圍。
２一般規(guī)定
２．１房屋按常用結構分成下列各類：
ａ．鋼筋混凝土結構－－承重的主要結構是用鋼筋混凝土建造的（鋼或鋼筋混凝土結構參照列入）；
ｂ．混合結構－－承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的；
ｃ．磚木結構－－承重的主要結構是用磚木建造的；
ｄ．其他結構－－承重的主要結構是用竹木、磚石、土建造的簡易房屋。
２．２房屋完損狀況，根據(jù)各類房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好、損壞程度，分成下列各類：
ａ．完好房；
ｂ．基本完好房；
ｃ．一般損壞房；
ｄ．嚴重損壞房；
ｅ．危險房；
注：危險房是指承重的主要結構嚴重損壞，影響正常使用，不能確保住用安全的房屋。其評定標準另定。
２．３各類房屋結構組成分為：基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面；裝修組成分為：門窗、外抹灰、內抹灰頂棚、細木裝修；設備組成分為：水衛(wèi)、電照、暖氣及特種設備（如消防栓、避雷裝置等）。
２．４有抗震設防要求的地區(qū)，在劃分房屋完損等級時應結合抗震能力進行評定。
２．５房地產管理部門在統(tǒng)計房屋完好率時，應按本標準所確定的完好房和基本完好房一并計算。
２．６凡新接管和經過修繕后的房屋應按本標準重新評定完損等級。
結合房屋的定期普查鑒定，亦應調整房屋的完損等級。
２．７房屋完損等級的評定，一般以幢為評定單位，一律以建筑面積（平方米）為計量單位。
３房屋完損標準
３．１完好標準
３．１．１結構部分：
３．１．１．１地基基礎：有足夠承載能力，無超過允許范圍的不均勻沉降。
３．１．１．２承重構件：梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無傾斜變形、裂縫、松動、腐朽、蛀蝕。
３．１．１．３非承重墻：
ａ．預制墻板節(jié)點安裝牢固，拼縫處不滲漏；
ｂ．磚墻平直完好，無風化破損；
ｃ．石墻無內化弓凸；
ｄ．木、竹、蘆簾、葦箔等墻體完整無破損。
３．１．１．４屋面：不滲漏（其他結構房屋以不漏雨為標準），基層平整完好，積塵甚少，排水暢通。
ａ．平屋面防水層、隔熱層、保溫層完好；
ｂ．平瓦屋面瓦片搭接緊密，無缺角、裂縫瓦（合理安排利用除外），瓦出線完好；
ｃ．青瓦屋面瓦壟順直，搭接均勻，瓦頭整齊，無碎瓦，節(jié)筒俯瓦灰梗牢固；
ｄ．鐵皮屋面安裝牢固，鐵皮完好，無銹蝕；
ｅ．石灰爐渣、青灰屋面光滑平整，油氈屋面牢固無破洞。
３．１．１．５樓地面：
ａ．整體面層平整完好，無空鼓、裂縫、起砂；
ｂ．木樓地面平整堅固，無腐朽、下沉，無較多磨損和稀縫；
ｃ．磚、混凝土塊料面層平整，無碎裂；
ｄ．灰土地面平整完好。
３．１．２裝修部分：
３．１．２．１門窗：完整無損，開關靈活，玻璃、五金齊全，紗窗完整，油漆完好（允許有個別鋼門、窗輕度銹蝕，其他結構房屋無油漆要求）。
３．１．２．２外抹灰：完整牢固，無空鼓、剝落、破損和裂縫（風裂除外），勾縫砂漿密實。
其他結構房屋以完整無破損為標準。
３．１．２．３內抹灰：完整、牢固、無破損、空鼓和裂縫（風裂除外）；
其他結構房屋以完整無破損為標準。
３．１．２．４頂棚：完整牢固、無破損、變形、腐朽和下垂脫落，油漆完好。
３．１．２．５細木裝修：完整牢固，油漆完好。
３．１．３設備部分
３．１．３．１水衛(wèi)：上、下水管道暢通，各種衛(wèi)生器具完好，零件齊全無損。
３．１．３．２電照：電器設備、線路、各種照明裝置完好牢固，絕緣良好。
３．１．３．３暖氣：設備、管道、煙道暢通、完好，無堵、冒、漏，使用正常。
３．１．３．４特種設備：現(xiàn)狀良好，使用正常。
３．２基本完好標準
３．２．１結構部分：
３．２．１．１地基基礎：有承載能力、稍有超過允許范圍的不均勻沉降，但已穩(wěn)定。
３．２．１．２承重構件：有少量損壞，基本牢固。
ａ．鋼筋混凝土個別構件有輕微變形、細小裂縫，混凝土有輕度剝落、露筋；
ｂ．鋼屋架平直不變形，各節(jié)點焊接完好，表面稍有繡蝕，鋼筋混凝土屋架無混凝土剝落，節(jié)點牢固完好，鋼桿件表面稍有銹蝕；木屋架的各部件節(jié)點連接基本完好，稍有隙縫，鐵件齊全，有少量生銹；
ｃ．沉重磚墻（柱）、砌塊有少量細裂縫；
ｄ．木構件稍有變形、裂縫、傾斜，個別節(jié)點和支撐稍有松動，鐵件稍有銹蝕；
ｅ．竹結構節(jié)點基本牢固，輕度蛀蝕，鐵件稍銹蝕。
３．２．１．３非沉重墻：有少量損壞，但基本牢固。
ａ．預制墻板稍有裂縫、滲水，嵌縫不密實，間隔墻面層稍有破損；
ｂ．外轉墻面稍有風化，轉墻體輕度裂縫，勒腳有侵蝕；
ｃ．石墻稍有裂縫、弓凸；
ｄ．木、竹、蘆簾、葦箔等墻體基本完整，稍有破損。
３．２．１．４屋面：局部滲漏，積塵較多，排水基本暢通。
ａ．平屋面隔熱層、保溫層稍有損壞，卷材防水層稍有空鼓、翹邊和封口不嚴，剛性房水層稍有龜裂，塊體房水層稍有脫殼；
ｂ．平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、風化，瓦出線稍有裂縫；
ｃ．青瓦屋面瓦壟少量不直，少量瓦片破碎，節(jié)筒俯瓦有松動，灰梗有裂縫，屋脊抹灰有裂縫；
ｄ．鐵皮屋面少量咬口或嵌縫不嚴實，部分鐵皮生銹，油漆脫皮；
ｅ．石灰爐渣、青灰屋面稍有裂縫，油氈屋面少量破洞。
３．２．１．５樓地面：
ａ．整體面層稍有裂縫、空鼓、起砂；
ｂ．木樓地面稍有磨損和稀縫，輕度顫動；
ｃ．磚、混凝土塊料面層磨損起砂，稍有裂縫、空鼓；
ｄ．灰土地面有磨損、裂縫。
３．２．２裝修部分：
３．２．２．１門窗：少量變形、開關不靈，玻璃、五金、紗窗少量殘缺，油漆失光。
３．２．２．２外抹灰：稍有空鼓、裂縫、風化、剝落，勾縫砂漿少量酥松脫落。
３．２．２．３內抹灰：稍有空鼓、裂縫、剝落。
３．２．２．４頂棚：無明顯變形、下垂，抹灰層稍有裂縫，面層稍有脫釘、翹角、松動，壓條有脫落。
３．２．２．５細木裝修：稍有松動、殘缺，油漆基本完好。
３．２．３設備部分：
３．２．３．１水衛(wèi)：上、下水管道基本暢通，衛(wèi)生器具基本完好，個別零件殘缺損壞。
３．２．３．２電照：電器設備、線路、照明裝置基本完好，個別零件損壞。
３．２．３．３暖氣：設備、管道、煙道基本暢通，稍有銹蝕，個別零件損壞，基本能正常使用。
３．２．３．４特種設備：現(xiàn)狀基本良好，能正常使用。
３．３一般損壞標準
３．３．１結構部分
３．３．１．１地基基礎：局部承載能力不足，有超過允許范圍的不均勻沉降，對上部結構稍有影響。
３．３．１．２承重構件：有較多損壞，強度已有所減弱。
ａ．鋼筋混凝土構件有局部變形、裂縫，混凝土剝落露筋銹蝕、變形、裂縫值稍超過設計規(guī)范的規(guī)定，混凝土剝落面積占全部面積的１０％以內，露筋銹蝕；
ｂ．鋼屋架有輕微傾斜或變形，少數(shù)支撐部件損壞，銹蝕嚴重，鋼筋混凝土屋架有剝落，露筋、鋼桿有銹蝕；木屋架有局部腐朽、蛀蝕，個別節(jié)點連接松動，木質有裂縫、變形、傾斜等損壞，鐵件銹蝕；
ｃ．承重墻體（柱）、砌塊有部分裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕和灰縫酥松等損壞；
ｄ．木結構局部有傾斜、下垂、側向變形、腐朽、裂縫、少數(shù)節(jié)點松動、脫榫，鐵件銹蝕；
ｅ．竹構件個別節(jié)點松動，竹材有部分開裂、蛀蝕、腐朽、局部構件變形。
３．３．１．３非承重墻：有較多損壞，強度減弱。
ａ．預制墻板的邊、角有裂縫，拼縫處嵌縫料部分脫落，有滲水，間隔墻層局部損壞；
ｂ．磚墻有裂縫、弓凸、傾斜、風化、腐蝕，灰縫有酥松，勒腳有部分侵蝕剝落；
ｃ．石墻部分開裂、弓凸、風化，砂漿酥松，個別石塊脫落；
ｄ．木、竹、蘆簾墻體部分嚴重破損，土墻稍有傾斜，硝堿。
３．３．１．４屋面：局部漏雨，木基層局部腐朽、變形、損壞，鋼筋混凝土屋板局部下滑，屋面高低不平，排水設施銹蝕、斷裂。
ａ．平屋面保溫層、隔熱層較多損壞，卷材防水層部分有空鼓、翹邊和封口脫開，剛性防水層部分有裂縫、起殼，塊體防水層部分有松動、風化、腐蝕；
ｂ．平瓦屋面部分瓦片有破碎、風化，瓦出線嚴重裂縫、起殼、脊瓦局部松動、破損；
ｃ．青瓦屋面部分瓦片風化、破碎、翹角，瓦壟不順直，節(jié)筒俯瓦破碎殘缺，灰梗部分脫落，屋脊抹灰有脫落，瓦片松動；
ｄ．鐵皮屋面部分咬口或嵌縫不嚴實，鐵皮嚴重銹爛；
ｅ．石灰爐渣、表灰屋面，局部風化脫殼、剝落，油氈屋面有破洞。
３．３．１．５樓地面：
ａ．整體面層部分裂縫、空鼓、剝落，嚴重起砂；
ｂ．木樓地面部分有磨損、蛀蝕、翹裂、松動、稀縫，局部變形下沉，有顫動；
ｃ．磚、混凝土塊料面磨損，部分破損、裂縫、脫落，高低不平；
ｄ．灰土地面坑洼不平。
３．３．２裝修部分：
３．３．２．１門窗：木門窗部分翹裂，榫頭松動，木質腐朽，開關不靈；鋼門、窗部分鐵脹變形、銹蝕，玻璃、五金、紗窗部分殘缺；油漆老化翹皮、剝落。
３．３．２．２外抹灰：部分有空鼓、裂縫、風化、剝落，勾縫砂漿部分松酥脫落。
３．３．２．３內抹灰：部分空鼓、裂縫、剝落。
３．３．２．４頂棚：有明顯變形、下垂，抹灰層局部有裂縫，面層局部有脫釘、翹角、松動，部分壓條脫落。
３．３．２．５細木裝修；木質部分腐朽、蛀蝕、破裂；油漆老化。
３．３．３設備部分：
３．３．３．１水衛(wèi)：上、下水道不夠暢通，管道有積垢、銹蝕，個別滴、漏、冒；衛(wèi)生器具零件部分損壞、殘缺。
３．３．３．２電照：設備陳舊，電線部分老化，絕緣性能差，少量照明裝置有損壞、殘缺。
３．３．３．３暖氣：部分設備、管道銹蝕嚴重，零件損壞，有滴、冒、跑現(xiàn)象，供氣不正常。
３．３．３．４特種設備：不能正常使用。
３．４嚴重損壞標準
３．４．１結構部分：
３．４．１．１地基基礎：承載能力不足，有明顯不均勻沉降或明顯滑動、壓碎、折斷、凍酥、腐蝕等損壞，并且仍在繼續(xù)發(fā)展，對上部結構有明顯影響。
３．４．１．２承重構件；明顯損壞，強度不足。
ａ．鋼筋混凝土構件有明顯下垂變形、裂縫，混凝土剝落和露筋銹蝕嚴重，下垂變形、裂縫值超過設計規(guī)范的規(guī)定，混凝土剝落面積占全面積的１０％以上；
ｂ．鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴重，鋼筋混凝土屋架有傾斜，混凝土嚴重腐蝕剝落、露筋銹蝕，部分支撐損壞，連接件不齊全，鋼桿銹蝕嚴重；木屋架端節(jié)點腐朽、蛀蝕，節(jié)點邊接松動，夾板有裂縫，屋架有明顯下垂或傾斜，鐵件嚴重銹蝕，支撐松動；
ｃ．承重墻體（柱）、砌塊強度和穩(wěn)定性嚴重不足，有嚴重裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕和灰縫嚴重酥松損壞；
ｄ．木構件嚴重傾斜、下垂、側向變形、腐朽、蛀蝕、裂縫，木質脆枯，節(jié)點松動，榫頭折斷拔出、榫眼壓裂，鐵件嚴重銹蝕和部分殘缺；
ｅ．竹構件節(jié)點松動、變形，竹材彎曲斷裂、腐朽，整個房屋傾斜變形。
３．４．１．３非承重墻：有嚴重損壞，強度不足。
ａ．預制墻板嚴重裂縫、變形，節(jié)點銹蝕，拼縫嵌料脫落，嚴重漏水，間隔墻立筋松動、斷裂，面層嚴重破損；
ｂ．磚墻有嚴重裂縫、弓凸、傾斜、風化、腐蝕，灰縫酥松；
ｃ．石墻嚴重開裂、下沉、弓凸、斷裂，砂漿酥松，石塊脫落；
ｄ．木、竹、蘆簾、葦箔等墻體嚴重破損，土墻傾斜、硝堿。
３．４．１．４屋面：嚴重漏雨。木基層腐爛、蛀蝕、變形損壞、屋面高低不平，排水設施嚴重銹蝕、斷裂，殘缺不全。
ａ．平屋面保溫層、隔熱層嚴重損壞，卷材防水層普遍老化、斷裂、翹邊和封口脫開，瀝青流淌，剛性防水層嚴重開裂、起殼、脫落，塊體防水層嚴重松動、腐蝕、破損；
ｂ．平瓦屋面瓦片零亂不落槽，嚴重破碎、風化，瓦出線破損、脫落，脊瓦嚴重松動破損；
ｃ．青瓦屋面瓦片零亂，風化、碎瓦多、瓦壟不直、脫腳，節(jié)筒俯瓦嚴重脫落殘缺，灰梗脫落，屋脊嚴重損壞；
ｄ．鐵皮屋面嚴重銹爛，變形下垂；
ｅ．石灰爐渣、青灰屋面大部凍鼓、裂縫、脫殼、剝落，油氈屋面嚴重老化，大部損壞。
３．４．１．５樓地面：
ａ．整體面層嚴重起砂、剝落、裂縫、沉陷、空鼓；
ｂ．木樓地面有嚴重磨損、蛀蝕、翹裂、松動、稀縫、變形下沉、顫動；
ｃ．磚、混凝土塊料面層嚴重脫落、下沉、高低不平、破碎、殘缺不全；
ｄ．灰土地面嚴重坑洼不平。
３．４．２裝修部分：
３．４．２．１門窗：木質腐朽，開關普遍不靈，榫頭松動、翹裂，鋼門、窗嚴重變形銹蝕，玻璃、五金、紗窗殘缺，油漆剝落見底。
３．４．２．２外抹灰：嚴重空鼓、裂縫、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴重松酥脫
落。
３．４．２．３內抹灰：嚴重空鼓、裂縫、剝落。
３．４．２．４頂棚：嚴重變形下垂，木筋彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕，面層嚴重破損，壓條脫落，油漆見底。
３．４．２．５細木裝修：木質腐朽、蛀蝕、破裂，油漆老化見底。
３．４．３設備部分：
３．４．３．１水衛(wèi)：下水道嚴重堵塞、銹蝕、漏水；衛(wèi)生器具零件嚴重損壞、殘缺。
３．４．３．２電照：設備陳舊殘缺，電線普遍老化、零亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電要求。
３．４．３．３暖氣：設備、管道銹蝕嚴重，零件損壞、殘缺不齊，跑、冒、滴現(xiàn)象嚴重，基本上已無法使用。
３．４．３．４特種設備：嚴重損壞，已無法使用。
４房屋完損等級評定方法
４．１鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構房屋完損等級評定方法。
４．１．１凡符合下列條件之一者可評為完好房：
４．１．１．１結構、裝修、設備部分各項完損程度符合完好標準。
４．１．１．２在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合基本完好的標準，其余符合完好標準。
４．１．２凡符合下列條件之一者可評為基本完好房：
４．１．２．１結構、裝修、設備部分各項完損程度符合基本完好標準。
４．１．２．２在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合一般損壞的標準，其余符合基本完好以上的標準。
４．１．２．３結構部分除基礎、承重構件、屋面外，可有一項和裝修或設備部分中的一項符合一般損壞標準，其余符合基本完好以上標準。
４．１．３凡符合下列條件之一者可評為一般損壞房：
４．１．３．１結構、裝修、設備部分各項完損程度符合一般損壞的標準。
４．１．３．２在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合嚴重損壞標準，其余符合一般損壞以上標準。
４．１．３．３結構部分除基礎、承重構件、屋面外，可有一項和裝修或設備部分中的一項完損程度符合嚴重損壞的標準，其余符合一般損壞以上的標準。
４．１．４凡符合下列條件之一者可評為嚴重損壞房：
４．１．４．１結構、裝修、設備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準。
４．１．４．２在結構、裝修、設備部分中有少數(shù)項目完損程度符合一般損壞標準，其余符合嚴重損壞的標準。
４．２其他結構房屋完損等級評定方法：
４．２．１結構、裝修、設備部分各項完損程度符合完好標準的，可評為完好房。
４．２．２結構、裝修、設備部分各項完好程度符合基本完好標準，或者有少量項目完好程度符合完好標準的，可評為基本完好房。
４．２．３結構、裝修、設備部分各項完損程度符合一般損壞標準，或者有少量項目完損程度符合基本完好標準的，可評為一般損壞房。
４．２．４結構、裝修、設備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準，或者有少量項目完損程度符合一般損壞標準的，可評為嚴重損壞房。

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